На фоне рекордных отказов в ипотечных заявках и ужесточения требований банков в России может появиться принципиально новая схема покупки жилья. Инициатива, направленная в Минстрой РФ, предлагает разрешить гражданам приобретать квартиры по частям, без необходимости оформлять ипотечный кредит или брать займы. Такой подход может стать спасательным кругом для тех, кто годами копит на собственное жилье, но не может набрать достаточную сумму для первоначального взноса.
Суть предложения заключается в поэтапном выкупе жилой площади. Например, накопив 200 тысяч рублей, человек сможет приобрести свой первый квадратный метр, а затем постепенно, по мере накопления средств, выкупать остальную часть квартиры. Эта схема кардинально отличается от традиционной ипотеки, где необходимо сразу вносить значительный первоначальный взнос и затем выплачивать кредит с процентами.
Ипотечный кризис как предпосылка для изменений
Предложение о покупке квартир по частям появилось не на пустом месте. Текущая ситуация на ипотечном рынке России характеризуется значительным ужесточением требований к заемщикам. По данным финансового эксперта Дмитрия Трепольского, уровень отказов по ипотечным заявкам в 2025 году превысил 60%. Такой высокий процент отказов связан с усилением требований Центробанка и коммерческих банков, которое вступило в силу еще в июле 2024 года.
В начале 2025 года уровень отказов был около 55%, но к сентябрю он превысил 60%. Это связано с усилением требований Центробанка и банков к заемщикам.
Эксперты объясняют, что эти меры направлены на снижение системных рисков и предотвращение перегрева рынка недвижимости. Банки стали более строго оценивать платежеспособность клиентов, требуя подтверждения стабильного дохода и увеличения первоначального взноса. На этом фоне альтернативные схемы приобретения жилья становятся особенно актуальными.
Требования банков: почему ипотека стала недоступной для многих
Чтобы понять потенциальное значение новой схемы, нужно рассмотреть текущие требования банков к заемщикам. Согласно данным на октябрь 2025 года, средняя ипотека на первичном рынке составила 5,7 миллиона рублей, на вторичном — 3,7 миллиона рублей. При сроке кредита 30 лет средний платеж по ставкам при покупке первичного жилья достигает 95,3 тысячи рублей, а вторичного — 68,2 тысячи рублей.
Банки предъявляют строгие требования к уровню долговой нагрузки: при условии, что у клиента нет других кредитов, ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% дохода. Таким образом, заемщик должен иметь доход не менее 191 тысячи рублей для покупки жилья в новостройке и не менее 136 тысяч рублей для вторичного рынка.
Для получения ипотеки на вторичное жилье заемщик должен иметь доход не менее 136 тысяч рублей, при этом у него не должно быть других кредитных обязательств.
Эти цифры показывают, что значительная часть населения России просто не соответствует требованиям банков для получения ипотечного кредита. Даже популярная семейная ипотека с господдержкой под 6% годовых требует подтверждения дохода семьи в размере не менее 68 тысяч рублей для покупки первичного жилья.
Ужесточение условий: тренд сохраняется
Ситуация с доступностью ипотеки продолжает ухудшаться. Крупнейшие российские банки, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, повысили размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 20,1% до 30,1%. Основная причина — сокращение государственной поддержки и снижение рентабельности ипотечных программ для банков.
Центробанк России также продолжает ужесточать регулирование. С 1 декабря 2025 года банки должны будут применять более высокую надбавку для новых кредитов, выданных крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой — 40% вместо действующих 20%. Это свидетельствует о курсе на снижение рисков в финансовой системе.
Увеличение надбавки будет мотивировать банки тщательнее оценивать риски компаний с повышенной долговой нагрузкой.
На этом фоне предложение о покупке квартир по частям выглядит логичным ответом на вызовы времени. Оно может обеспечить доступ к жилью для тех слоев населения, которые имеют стабильный, но невысокий доход, и не могут накопить на традиционный первоначальный взнос.
Перспективы реализации новой схемы
Хотя конкретные механизмы реализации предложения пока не раскрыты, можно предположить, что оно будет включать специальные эскроу-счета или договоры долевого участия с особыми условиями. Ключевым преимуществом такой схемы является возможность начать инвестировать в недвижимость с относительно небольших сумм, постепенно наращивая долю в собственности.
Эксперты полагают, что в 2026 году может произойти значительное снижение уровня отказов по ипотечным заявкам — до 45-55%. Однако даже эти улучшенные показатели все равно оставляют за бортом значительную часть потенциальных заемщиков. Поэтому альтернативные схемы покупки жилья останутся востребованными.
Инициатива о покупке квартир по частям требует тщательной проработки законодательной базы и механизмов защиты прав граждан. Необходимо предусмотреть механизм от мошеннических схем, гарантии сохранности уже выплаченных средств и четкий порядок оформления полного права собственности после окончательного расчета.
Если предложение получит поддержку в Минстрое и будет реализовано на законодательном уровне, это может стать самым значительным изменением на рынке жилой недвижимости за последние годы. Оно способно открыть путь к собственному жилью для миллионов россиян, которые сегодня не могут позволить себе ни покупку за наличные, ни ипотечный кредит.