Как не остаться без денег и жилья при покупке квартиры
Покупка недвижимости — одна из самых серьезных финансовых операций в жизни человека, но именно она может обернуться катастрофой, если не соблюдать базовые мер предосторожности. Признание сделки недействительной грозит покупателю одновременной потерей и денег, и жилья. Доктор экономических наук, профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при правительстве РФ Надежда Капустина объяснила, как защитить свои интересы при приобретении квартиры.
Наиболее распространенным основанием для расторжения договоров купли-продажи недвижимости становится ссылка на недееспособность или ограниченную дееспособность продавца в момент совершения сделки. Этот юридический нюанс требует от покупателей максимально ответственного подхода к проверке правоспособности контрагента и тщательного документального оформления всех этапов взаимодействия.
Ключевым инструментом защиты интересов покупателя выступает получение справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете. Данный документ должен быть выдан непосредственно перед совершением сделки, поскольку суды принимают во внимание актуальность медицинских данных
Эксперт рекомендует в качестве дополнительной гарантии заключение независимой психиатрической экспертизы, проведенной специализированным медицинским учреждением. Такое обследование подтверждает способность продавца понимать значение своих действий и руководить ими. Особенно важно, чтобы осмотр проводился комиссией врачей, а не единолично одним специалистом, поскольку коллегиальное заключение обладает большей доказательственной силой в судебном разбирательстве.
Участие нотариуса в сделке существенно повышает уровень правовой защищенности покупателя. Нотариус обязан лично убедиться в дееспособности сторон, разъяснить им правовые последствия совершаемых действий и удостовериться в добровольности волеизъявления. Нотариальное удостоверение договора создает презумпцию законности сделки, которую оспорить значительно сложнее, чем договор, заключенный в простой письменной форме.
Присутствие при сделке нотариуса существенно повышает уровень правовой защищенности покупателя, поскольку нотариус обязан лично убедиться в дееспособности сторон, разъяснить им правовые последствия совершаемых действий и удостовериться в добровольности волеизъявления
Современным способом дополнительной защиты может стать видеофиксация процесса подписания договора. На записи должен быть зафиксирован момент разъяснения продавцу всех условий сделки, его адекватные ответы на вопросы и осознанное подписание документов. Важно, чтобы запись содержала дату, время и демонстрировала отсутствие признаков давления на продавца со стороны третьих лиц.
При работе с пожилыми продавцами особенно важно привлекать их родственников к участию в сделке или, как минимум, уведомлять их о предстоящей продаже недвижимости. Этот шаг позволяет минимизировать риски последующих претензий с их стороны. Оформление предварительного договора купли-продажи с внесением задатка через нотариуса создает дополнительную юридическую защиту и демонстрирует последовательность действий продавца, его устойчивое намерение продать недвижимость.
Особое внимание профессор Капустина уделяет вопросу расчетов между сторонами. Все денежные операции должны производиться исключительно в безналичной форме с использованием банковских услуг. Такой подход обеспечивает прозрачность сделки и создает дополнительный документальный след, который может быть использован в случае возникновения спорных ситуаций.
Соблюдение этих рекомендаций не гарантирует абсолютной защиты, но существенно снижает риски признания сделки недействительной. Комплексный подход к проверке юридической чистоты приобретаемой недвижимости и правоспособности продавца позволяет сделать одну из самых важных финансовых операций в жизни максимально безопасной и предсказуемой.