Российский рынок индивидуального жилищного строительства переживает период сложной трансформации. Еще недавно казалось, что массовый исход горожан в частные дома станет устойчивым трендом, но текущая статистика демонстрирует тревожные сигналы. Объемы ипотечного кредитования в сегменте ИЖС за последний год сократились на внушительные 46%, составив всего 57 млрд рублей, а количество выданных кредитов уменьшилось на 28% — до 11 тысяч. За этой отрицательной динамикой стоит комплекс причин, ставящих под сомнение доступность загородной мечты для среднестатистической российской семьи.
Основной удар по рынку нанесли структурные изменения в государственной поддержке и ужесточение подходов со стороны кредитных организаций. Как пояснила эксперт в области недвижимости Инна Семко, «августовские изменения в механизме субсидирования также негативно повлияли на рынок. Если раньше банкам компенсировали 3,5% ставки по льготной ипотеке, то теперь размер доплаты сократился до 3%». Для банков риски остались прежними, а доходность существенно уменьшилась, что закономерно снизило их интерес к ИЖС-кредитованию. Ситуацию усугубляет предстоящее повышение налоговой нагрузки, которое неминуемо отразится на себестоимости строительства.
Эскроу-счета: защита, ставшая барьером
С 1 марта 2025 года полноценно заработал механизм эскроу-счетов при оформлении ипотеки на строительство дома . Данная мера, призванная защитить средства дольщиков, на практике столкнулась с серьезными проблемами адаптации в сегменте индивидуального строительства. В отличие от многоквартирного строительства, где эскроу применяется с 2019 года, в ИЖС ни банки, ни застройщики, ни тем более покупатели не были полностью готовы к работе в новых условиях.
Для подрядчиков эта система означает заморозку средств до завершения строительства, что лишает их «живых» денег для ведения работ. Банки столкнулись с длительными и сложными процедурами согласования проектного финансирования. Потенциальные же заемщики в большинстве своем просто не понимают новых правил — по данным ВЦИОМ, только 12% россиян хорошо знают о механизме эскроу, а 68% вообще ничего о нем не слышали. Эта информационная брешь создает дополнительный психологический барьер для принятия решения о строительстве.
Ценовой шок на рынке строительства
Параллельно с кредитными сложностями рынок столкнулся с беспрецедентным ростом стоимости строительства. Всего за год цена квадратного метра в индивидуальном доме увеличилась почти в два раза — с 70 тысяч рублей до 130 тысяч рублей. Такой скачок обусловлен совокупностью факторов, включая рост цен на строительные материалы и удорожание рабочей силы.
По данным Росстата, только в сентябре 2025 года цены на строительные материалы в России выросли на 9,95% по сравнению с августом и на 3,59% относительно сентября прошлого года . На примере конкретных строительных компаний видно, что стоимость строительства дома «под ключ» увеличилась как минимум на 100% для объектов с экономичной отделкой, а при использовании дизайнерских решений — на все 200%.
Критически важным показателем является сокращение разницы между стоимостью больших городских квартир и загородных домов. Для устойчивого спроса на ИЖС эта разница должна составлять примерно 2,5-3 раза, тогда как сейчас она существенно меньше. В результате заемщики все чаще предпочитают решать жилищный вопрос приобретением трех- или четырехкомнатных квартир, частота покупки которых за год увеличилась на 15%.
Смена потребительских предпочтений
В ответ на экономические вызовы покупатели скорректировали свои запросы. Наметился явный тренд в сторону меньших площадей и более рациональных планировочных решений. Наибольшей популярностью сегодня пользуются дома площадью до 100 кв. м — их выбирают 51% заказчиков. Средний класс пришел к разумному потреблению: покупатели больше не стремятся построить в доме бильярдную или спортзал, а ориентируются на практичность — большая гостиная, продуманные жилые комнаты, удобные санузлы и кладовки.
Поменялись и архитектурные предпочтения. Тренды последних пяти лет — барнхаусы и хайтек — начинают сдавать позиции, уступая место одноэтажным строениям с классической двускатной кровлей, напоминающим «финский сарай», но с обязательным панорамным остеклением. Основная аудитория ИЖС сегодня — люди от 30 до 55 лет, которые могут оплатить строительство дома собственными накоплениями, а также семьи, чей бюджет не позволяет приобрести требуемую жилплощадь в городе.
Что касается материалов, то больше всего заказов приходится на каркасные технологии — 38% клиентов остановились именно на них. На втором месте по популярности газосиликат (19%), на третьем — СИП-панели (16%). Такой выбор обусловлен стремлением найти оптимальный баланс между стоимостью, скоростью возведения и эксплуатационными качествами жилья.
Региональные лидеры и точки роста
Несмотря на общее снижение темпов, в отдельных регионах сохраняется активный спрос на индивидуальное жилье. По данным на июль 2025 года, наибольший объем выдачи кредитов на ИЖС пришелся на Подмосковье, где показатель превысил 1 млрд рублей, показав рост в 1,6 раза по сравнению с июнем.
Активно брали кредиты на строительство частных домов также в Краснодарском крае, который является лидером по выделению земель под индивидуальное строительство (1 190,18 га). В первую пятерку также вошли Нижегородская область (1 032,08 га), Ростовская область (892,39 га), Оренбургская область (778,82 га) и Челябинская область (623,91 га) . В этих регионах июльский спрос на ИЖС оказался рекордным, показав двукратный рост к январю.
Перспективы восстановления рынка
Эксперты едины во мнении, что для оживления рынка ИЖС необходимы системные меры поддержки. Ключевым фактором станет дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики и снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которая к сентябрю 2025 года опустилась до 17%. Положительную роль может сыграть и развитие льготных программ, таких как «Семейная ипотека», на которую сегодня приходится 80% от всей выдачи кредитов на ИЖС.
Особые надежды связываются с возобновлением выдачи сельской ипотеки Россельхозбанком под 3% годовых, хотя теперь она доступна только работникам агропромышленного комплекса, сотрудникам социальной сферы, предпринимателям в сфере сельского хозяйства и участникам СВО.
Однако, как отмечает Инна Семко, одних финансовых мер недостаточно. «Повысить интерес к ИЖС может снижение ставок по рыночным ипотечным программам и расширение мер господдержки. Но не менее важно — формировать качественную среду». Речь идет о комплексном развитии инфраструктуры — школ, дорог, медицинских учреждений, транспортной доступности, без чего жизнь за городом теряет свою привлекательность для семей с детьми.
Ожидается, что по мере адаптации участников рынка к новым условиям ситуация будет постепенно стабилизироваться. По оценкам специалистов, к 2026-2028 годам сегмент ИЖС сможет выйти на цивилизованные рельсы и найти новый баланс между доступностью, качеством и безопасностью для всех сторон. До тех пор индивидуальное жилищное строительство будет оставаться скорее нишевым продуктом для ограниченного круга лиц, чем массовым решением жилищного вопроса для российских семей.