Российский рынок новостроек столкнулся с тревожным трендом — стремительным ростом расторжений договоров рассрочки. То, что еще недавно казалось спасительным инструментом для покупки жилья в условиях дорогой ипотеки, превращается в финансовую ловушку для тысяч россиян. Аналитики прогнозируют, что к 2026 году доля расторжений может достичь рекордных 30%, если ситуация на рынке не изменится.
Текущие показатели расторжений варьируются от 3% до 15% в зависимости от компании-застройщика и конкретного проекта. По оценкам «Инком-Недвижимости», на начало октября доля расторжений не превышала 3%, тогда как в CORE.XP этот показатель оценивали в 10%. В группе «Самолет» зафиксировали 8% расторжений по рассрочкам, заключенным в рамках проектов 2025 года.
«Тенденция обусловлена тем, что многие покупатели оформляли рассрочку с надеждой на снижение ипотечных ставок, которое пока не наступило. Высокие ставки удерживают часть покупателей от перехода в ипотеку, поэтому отказ от рассрочек происходит в пределах того же диапазона, не нарастая существенно», — рассказала директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
Причины массовых расторжений: надежда на ипотеку не оправдалась
Основной причиной расторжений стала невозможность получить ипотечный кредит на приемлемых условиях. Многие покупатели изначально рассчитывали, что за время действия рассрочки ключевая ставка снизится, и они смогут перейти на ипотечное кредитование. Однако эти ожидания не оправдались.
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, на начало октября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 21,24% годовых. Такой уровень остается недоступным для многих категорий заемщиков.
«Отказы банков в ипотеке на этапе переоформления: высокие ключевые ставки делают условия ипотечного кредитования недоступными для части клиентов, которые рассчитывали на их снижение к моменту сдачи дома», — добавила представитель «Самолета».
Второй значимой причиной стали финансовые сложности покупателей. Изменение жизненных обстоятельств, таких как потеря работы, снижение доходов или проблемы с продажей имеющейся недвижимости, за счет которой планировалось финансирование рассрочки, заставляют людей отказываться от покупки.
«Расторгают те, кто не рассчитал свои финансовые возможности, или те, у кого изменилась жизненная ситуация», — уточнил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Почему эксперты прогнозируют всплеск расторжений в 2026 году
Аналитики рынка недвижимости сходятся во мнении, что текущая ситуация может значительно ухудшиться в следующем году. Пессимистичные прогнозы предполагают рост расторжений до 20-30%, если ставки по рыночной ипотеке не снизятся до комфортных 10-12%.
| Эксперт/компания | Прогноз по расторжениям на 2026 год |
|---|---|
| Екатерина Ломтева (CORE.XP) | До 30% при сохранении высокой ставки |
| Валерий Кочетков («Инком-Недвижимость») | 15-20% без улучшения условий ипотеки |
| Руслан Сырцов («Метриум») | Предпосылок для всплеска не видит |
«Если мы не увидим существенного снижения ключевой ставки (до 12–13%), то мы увидим всплеск расторжений по договорам долевого участия по жилым домам со сроком ввода в 2026–2027 годах», — считает Екатерина Ломтева.
Особенную озабоченность у экспертов вызывает объем неоплаченных рассрочек. На 1 августа 2025 года он составил 1,3 трлн рублей, или 15% от заключенных договоров — это рекордный показатель для рынка.
Риски, о которых предупреждал Центральный банк
ЦБ РФ еще в начале года обращал внимание на опасности, связанные с ростом продаж жилья в рассрочку. В регуляторе выделили три основных риска таких сделок:
Первый — скрытый рост долговой нагрузки покупателей. Поскольку задолженность перед застройщиком не передается в бюро кредитных историй, это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки и дефолту при выдаче других кредитов.
«Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
Второй риск — непрозрачность правил продажи объекта. Третий — ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за более низкой наполняемости счетов эскроу.
Как застройщики реагируют на ситуацию
Девелоперы демонстрируют относительное спокойствие, поскольку большинство из них заранее закладывали в финансовые модели риски расторжения до 15% рассрочек в проектах. Кроме того, компании, как правило, предусматривают в договорах штрафные санкции за прекращение выплат.
«Доля расторгнутых рассрочек остается стабильной и не оказывает существенного негативного влияния на деятельность застройщиков. Большинство девелоперов закладывают в финмодель риски расторжения до 15% рассрочек в проектах», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В качестве меры адаптации к новой реальности застройщики начали ужесточать требования к выдаче рассрочек и сокращать их сроки. Например, в группе «Самолет» целенаправленно уменьшили максимальный срок предоставления рассрочки с трех до двух лет. Это повышает финансовую эффективность компании и снижает риски.
Параллельно девелоперы активизировали работу по переводу клиентов на программы субсидированной ипотеки, что может стать альтернативным путем «дожития» до снижения ключевой ставки для части покупателей.
Ситуация с рассрочками в новостройках стала лакмусовой бумажкой общей экономической неопределенности. Покупатели, рассчитывавшие на быстрое улучшение условий кредитования, вынуждены пересматривать свои планы. Застройщики, в свою очередь, балансируют между необходимостью поддерживать продажи и минимизировать финансовые риски. Исход этого противостояния во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ в ближайшие месяцы.