Многие владельцы загородных участков привыкли считать свою недвижимость тем, что они видят собственными глазами. Однако с точки зрения закона и налоговой инспекции всё обстоит иначе. С наступлением марта дачников ждёт неприятный сюрприз: контроль за хозяйственными постройками выходит на новый уровень. Власти намерены активизировать выявление объектов, которые возведены с нарушениями или вовсе не оформлены должным образом. И речь идёт не только о крупных домах, но и о, казалось бы, безобидных банях, сараях и хозблоках.
В зоне особого риска оказались капитальные сооружения — те, что имеют фундамент и неразрывную связь с землёй. Именно такие объекты по закону считаются недвижимостью и должны стоять на кадастровом учёте. Если баня или сарай возведены без уведомления властей, с нарушениями границ участка или противопожарных норм, контролирующие органы всё чаще будут признавать их самовольными постройками. Последствия для собственника могут быть самыми неприятными: от предписания о сносе до сложной и затратной процедуры легализации.
Параллельно усиливается взаимодействие между Росреестром, местными администрациями и Федеральной налоговой службой. Бани и хозяйственные блоки, подключённые к коммуникациям и имеющие капитальный фундамент, теперь активно выявляют с помощью аэрофотосъёмки и инспекций. Если такое строение не внесено в ЕГРН, это не значит, что налоговая о нём не узнает. Напротив, после обнаружения объект поставят на учёт, а налог на имущество начислят задним числом, да ещё и с пенями.
Впрочем, далеко не все постройки попадут под налогообложение. Временные и некапитальные сооружения — лёгкие навесы, сборно-разборные теплицы без фундамента, бытовки — можно не регистрировать. Налог на них не начисляется, поскольку у них нет кадастровой стоимости. Однако если владелец решит поставить такую конструкцию на бетонное основание и подключить к свету и воде, она автоматически перейдёт в разряд недвижимости со всеми вытекающими последствиями.
Существует и важная льгота, которая может спасти бюджет дачника. Даже если баня или сарай уже стоят на учёте, но их площадь не превышает 50 квадратных метров, налог за них платить не нужно. Правда, с одним условием: такая постройка должна быть единственной на участке, а земля использоваться для личного подсобного хозяйства, садоводства или ИЖС. Если же хозблоков несколько или метраж больше, налог начислят по стандартной ставке — от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости.
Отдельная головная для дачников — старые постройки, которые давно разрушились или были снесены, но продолжают числиться в реестре. По словам председателя комитета Госдумы по вопросам собственности Сергея Гаврилова, это распространённая ситуация: в уведомлениях из налоговой внезапно появляются сараи или летние кухни, которых уже и след простыл. Пока запись о таком объекте жива в ЕГРН, начисление продолжается, даже если на месте давно трава.
«Если строение разрушено или разобрано, задача сводится к юридическому подтверждению факта: объект прекратил существование. Для этого привлекают кадастрового инженера, который готовит акт обследования. Затем подаётся заявление о снятии с учёта — и налог перестают начислять с первого числа месяца гибели постройки», — разъяснил депутат Гаврилов.
Параллельно с налоговыми вопросами обостряется и проблема самостроя. Если капитальное здание возведено без уведомления администрации, оно рискует попасть под определение незаконного. Штраф для граждан по статье 9.5 КоАП РФ составляет от двух до пяти тысяч рублей, но главная опасность не в этом. Суд может признать объект самовольной постройкой и вынести решение о сносе за счёт владельца. Особенно пристально следят за соблюдением противопожарных разрывов и санитарных норм — например, расстояния от бани до забора или колодца.
Ещё один важный момент касается регистрации. Сроки так называемой дачной амнистии, позволяющей оформить постройки в упрощённом порядке, истекают 1 марта 2026 года . После этой даты процедура станет сложнее: потребуется не только техплан, но и уведомление о соответствии, а также строгая проверка всех норм. Тем, кто ещё не узаконил свои бани и сараи, стоит поторопиться.
Впрочем, паниковать раньше времени не стоит. Специалисты рекомендуют владельцам участков спокойно пересмотреть имеющиеся документы и оценить реальное состояние построек. Если объект капитальный, но не оформлен — лучше легализовать его сейчас, пока действуют упрощённые правила. Если строение ветхое или его уже нет — снять с учёта через кадастрового инженера. И главное — не пытаться скрыть капитальную недвижимость от государства. Современные методы контроля, включая аэрофотосъёмку, рано или поздно выявят нарушение, и тогда избежать санкций будет гораздо сложнее.